Les cooperatives són les taules de menjador escolar de béns arrels de Nova York.Il·lustració de Phil Wrigglesworth coses que has de saber a la vida
INAmb la seva reputació (merescuda o no) per opacitat, exclusivitat i exigència, les cooperatives són famoses les taules de migdia de l’immoble a la ciutat de Nova York. I, com passarà fins i tot en les escuadrones més regulades, de vegades només cal dir-li a una persona que ja no voleu ser amics.
Dit d’una altra manera, expulsar-los. No és fàcil desfer-se de la gent, va dir l’agent de Citi Habitats, Amer Jan, que ha servit a la junta del seu edifici de Kew Gardens durant els darrers cinc anys. T’emportes algú a casa. Però de vegades s’ha de fer.
Imagineu-vos, per exemple, que el vostre veí del costat és un acaparador que es passa els dies fumant cigarretes davant de la televisió i, de tant en tant, encenent focs domèstics petits amb cendres capgirades. Ah, també, ell i la seva dona tenen una infestació de xinxes que s'estén per tot l'edifici.
Aquesta va ser la situació en un cas que Steve Wagner, cofundador i soci del bufet d'advocats immobiliaris Wagner Berkow, va gestionar fa uns anys per a un consell cooperatiu. Va recordar que després que un altre resident va descobrir xinxes al seu apartament, l'edifici va portar un gos que ensumava les xinxes per arrelar la font de la infestació.
Aquest gos tot just va començar a fer voltes al davant de l'apartament de [la parella] i, quan van obrir la porta, [les xinxes] eren per tot arreu, va dir.
‘No sé cap tauler que digui: 2W, no ens agraden, anirem darrere d’ells. ’, Va dir Degenshein, parlant de la possibilitat d’abast de la junta cooperativa.
L'edifici havia avisat els propietaris sobre els incendis, l'acaparament i les xinxes, donant-los instruccions sobre com solucionar els problemes, va dir Wagner. Però, per qualsevol motiu, no en van fer res. I així, la junta va iniciar processos legals per expulsar-los. En última instància, les dues parts van arribar a un acord sense recórrer als tribunals. La parella va deixar el seu apartament i l’edifici va vendre la seva unitat dins de l’any.
En un altre cas de desallotjament que Wagner va treballar, un resident semblava tractar drogues fora del seu apartament. També va molestar els seus veïns amb fum i música sonora durant tot el dia i fins i tot es va al·legar que havia palpat a una dona resident quan va anar a queixar-se d’ell. Però no va ser fins que una dona va afirmar que va ser violada al seu apartament (per algú que no fos el propietari) que l’edifici es va traslladar a desallotjar.
Aquest cas també es va resoldre abans d’anar als tribunals, cosa que, segons Wagner, és bastant típic en la seva experiència. Quan les cooperatives porten els accionistes als tribunals, generalment ho fan segons l’anomenat procediment Pullman, que pren el seu nom de 40 W. 67th Street v. Pullman , una decisió judicial del 2003 que establia que les cooperatives podien expulsar els llogaters per comportament desagradable.
Actualment, s’està desenvolupant un cas en un edifici residencial de Midtown South, on la junta directiva va convocar una reunió d’emergència per abordar el mal comportament d’un dels seus residents. L’advocat de la junta va fer una presentació proposant rescindir l’arrendament propietari de l’accionista, recuperar l’apartament i recuperar els honoraris legals. Citant el comportament de l'accionista en qüestió com a cada vegada més perillós, l'advocat va mostrar imatges de vídeo i documents per correu electrònic i va reproduir un missatge de veu com a prova. L’accionista, que era present a la reunió, va poder presentar una defensa, però més del 90 per cent dels accionistes van votar per desallotjar.
I, tot i que la tradició cooperativa de Nova York està plena de contes de petites disputes i conflictes de personalitat degenerats en guerres de propietat en plena expansió, Dale Degenshein, advocat de cooperatives i condominis amb Stroock, va dir que els desnonaments normalment solen comportar un comportament tan desagradable.
No sé de cap tauler que digui: '2W, no ens agraden, anirem darrere d'ells', va dir Degenshein, parlant de la possibilitat de superar la junta cooperativa. Les personalitats i la manera com la gent tracta problemes amb els seus veïns pot tenir un impacte de manera no oficial, tal com ho fa amb qualsevol cosa. I, de vegades, hi ha denúncies segons les quals un membre de la junta té una queixa personal, però encara teniu documents governamentals que cal seguir i altres persones a la junta per fer de control i equilibri.
Tot i això, qualsevol situació en què un petit grup de veïns té una gran opinió sobre el seu destí és madura per a un gir cap a la conspiració. De fet, quan alguna cosa estranya, de fet, sembla que passa.
L'agent de BOND a Nova York, Carole Cusani, va ajudar recentment a assessorar una amiga que va descobrir que, inesperadament, estava sent expulsada del seu edifici. En qüestió estava el gos de la dona, que fa uns quants anys havia molestat a un altre resident. Va rebre una advertència després d'aquell incident, però no va semblar tardar, i el gos va mossegar un altre propietari algun temps després.
Després de la segona rosegada, la junta de l’edifici va dir a la dona que havia de prendre mesures per curar la situació, va dir Cusani. Això implicava posar el musell al gos sempre que estaven en espais públics i portar-lo a l’ascensor de servei en lloc de l’ascensor principal del passatger.
I va escriure una carta dient que compliria, i va començar a fer musell al gos i a baixar-lo per l’ascensor del servei, va dir Cusani. Però al cap d’un mes més o menys, de debò, va rebre una carta de l’advocat de la cooperativa on deia que la servien amb un avís per desallotjament.
La presidenta de la junta va signar la carta i deia que volien sortir d'aquí a deu dies, va dir. No ho podia entendre perquè havia fet el que li demanaven. Així que em va cridar completament pànica.
En contactar amb l’empresa gestora de l’edifici, Cusani i la seva amiga van saber que la carta suposadament s’havia enviat per error. Mentrestant, el president de la junta va afirmar no tenir coneixement dels procediments, tot i que la seva signatura figurava a l'avís de desallotjament, va assenyalar Cusani.
No sé què va passar, va dir ella. Mentrestant, hi va haver cinc dies en què [la seva amiga] va ser un naufragi.
ÉSmés tard aquest estiu, l'Observador va publicar un compte en primera persona del còmic Bill Dawes, que va dir que la seva cooperativa l'havia desallotjat per haver llogat una habitació a casa seva a Airbnb. Això, va dir Dawes, malgrat que l’arranjament era legal segons la Llei d’habitatge múltiple de la ciutat i que havia deixat de llogar l’habitació fins i tot abans que la cooperativa li enviés un avís per demanar-li que ho fes.
En termes generals, els subarrendaments no autoritzats són una manera excel·lent de fer fora del vostre edifici cooperatiu.
Segons Dawes, la votació per desallotjar-lo va ser gairebé unànime, amb un membre de la junta que li va dir que no sabia res del cas, sinó que només volia 'remolcar la línia', ja que estava en procés de vendre la seva unitat.
Per a algunes oïdes, el relat de Dawes pot semblar un exemple clàssic de la temuda política de la junta cooperativa. (Dawes va dir a l'Observador que actualment està apel·lant la decisió al jutjat d'habitatge.) I en comparació amb, per exemple, el tràfic de drogues i l'incendi, un petit negoci secundari d'Airbnb sembla prou innocu. Però l'advocat Wagner va dir que no estava sorprès que la junta es traslladés a desallotjar. El lloguer a curt termini en edificis residencials suposa un problema de seguretat, va argumentar. No tenen les proteccions addicionals de seguretat contra incendis, els senyals de sortida ni la il·luminació d’emergència que fan els hotels.
En termes generals, els subarrendaments no autoritzats són una manera excel·lent de fer fora del vostre edifici cooperatiu. Kathy Murray, de Douglas Elliman, va dir que coneix diversos clients que han rebut cartes dels seus consells després de llogar les seves unitats sense passar pel procés adequat. És temptador fer una drecera atès que obtenir l’aprovació per subarrendar una cooperativa pot ser gairebé tan tediós com obtenir l’aprovació per comprar.
Heu de presentar declaracions, extractes bancaris, cartes de referència personals, cartes de referència professionals, fer una entrevista, tot, va dir Murray.
De fet, Jan de Citi Habitat va dir que el desallotjament que va fer el seu edifici durant la seva estada al consell es va deure a un subarrendament no autoritzat. El propietari s’havia mudat i llogava la unitat, però en lloc de passar pel procés de sol·licitud estàndard, va enviar per escrit a la junta una carta manuscrita que els deia que alguns membres de la família s’estaven mudant.
I no volien fer una entrevista a la junta, i no hi havia cap sol·licitud i, per tant, sense l’aprovació de la junta, [la gent] es va instal·lar, va dir Jan. Mai no vam tenir l'oportunitat de [entrevistar-los]. Ni tan sols sabíem si eren familiars. La nostra sospita era que no ho eren.
Després que el propietari es va negar de nou a presentar una sol·licitud adequada, l’edifici el va portar als jutjats i el va desallotjar.
Un altre propietari va demostrar ser més difícil, va recordar Jan. Fa uns quants anys, una resident gran va instal·lar de forma il·legal una rentadora a la cuina, cosa que va provocar un problema de floridura que va agreujar un estat respiratori preexistent que patia. Va venir a la cooperativa i els va exigir que solucionessin el problema del motlle.
Així doncs, vam dir: 'Ok, doneu-nos accés a l'apartament perquè puguem portar algú a retirar el motlle', va dir Jan. Però, per por que trobessin la rentadora, ella es va negar.
En el seu lloc, va trucar a la ciutat per queixar-se i la ciutat va enviar un inspector per examinar la situació. Va trobar el motlle, però d'alguna manera la dona va amagar la rentadora durant la seva visita, va dir Jan. Per tant, això mai va ser qüestionat.
I, per descomptat, se suposa que la cooperativa mantindrà l'apartament en bones condicions, de manera que vam rebre una multa [per part de la ciutat], va dir. Així doncs, hi va haver un període d’uns sis mesos a un any en què anàvem endavant i endavant, on ella es queixava constantment del motlle però no ens donava accés a l’apartament. I també vam estar ferms que no només li donaríem un xec en blanc [perquè la feina la fes ella mateixa].
La situació no es va resoldre fins que la dona va passar a la gran cooperativa del cel. Ens vam assabentar de la rentadora, va dir Jan, quan nosaltres i la seva família vam entrar al seu apartament després de morir.
