Eric Fischer ha descobert dècades de dades sobre els preus de l’habitatge SF.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) No sé res d’Eric Fischer excepte que és un heroi flipant.
De la mateixa manera que tothom que hagi intentat viure recentment a San Francisco , Fischer està molt interessat en els costos de l’habitatge. Tanmateix, a diferència de qualsevol altra persona d’aquest tipus, Fischer va decidir contribuir a aquesta conversa duplicant la profunditat de les dades històriques modernes sobre elles.
Fins ara, la informació més freqüentment citada sobre els preus de l’habitatge SF es remuntava al 1979, quan la ciutat va començar a fer un seguiment de la renda mitjana dels apartaments de dues habitacions anunciada a la San Francisco Chronicle un diumenge a l’any.
Malauradament per aquestes dades, el 1979 també és l’any que l’alcaldessa de San Francisco, Dianne Feinstein, va imposar un congelació del lloguer que va passar al control del lloguer . Si voleu discutir sobre els mèrits del control del lloguer, i en el grapat de ciutats dels Estats Units que s’enfronten a un augment ràpid dels preus de l’habitatge, qui no? - els vostres arguments de qualsevol banda no seran molt útils sense cap informació sobre la situació abans control de lloguer perquè tingueu alguna cosa a comparar.
Així doncs, Fischer va trobar les dades de control de lloguer anteriors. Ell ho va recollir ell mateix ... passant moltes i moltes hores passant per fitxers vells d’imatges i microfilms de la San Francisco Chronicle. 
Lectors de microformes.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer parla molt de la seva metodologia en el seu excel·lent publicació sobre aquest projecte , publicat dissabte. Aquí teniu el breu resum: la seva metodologia no és perfecta, però és sòlida i no veig maneres excel·lents de millorar-la.
En lloc d’aprofundir-hi, aquesta publicació al bloc existeix torneu a subratllar el que van revelar les seves noves dades : aquest gràfic. 
Preus del lloguer.(Foto: Eric Fischer)
Això, amics meus, suposa 70 anys de preus de l’habitatge a San Francisco. Hi ha alguns alts i baixos, però en la seva major part hi ha una tendència molt senzilla: el 6,6 per cent.
Aquesta és la quantitat que el lloguer ha pujat cada any, de mitjana, des del 1956. Era cert abans del control del lloguer; era cert després del control del lloguer. No va ser del tot cert durant la bombolla tecnològica del 2000, però encara va ser cert i es va tornar a fer realitat després.
El 6,6 per cent és 2,5 punts percentuals més ràpid que la inflació, cosa que no sembla massa, però quan ho feu durant 60 anys seguits significa preus de l’habitatge quàdruple en comparació amb tota la resta que heu de comprar.
Això és dolent. Però això és SF avui, en comparació amb el 1956.
Llavors, què va fer que els preus augmentessin? Aquesta és la part realment emocionant del descobriment de Fischer. Armat amb les seves dades, va respondre més o menys a aquesta pregunta. 
Mitjana de lloguer mensualEric Fischer
Això és tan proper com és probable que vegeu una resposta a la vida, l’univers i tot.
És un gràfic que prediu gairebé perfectament el mercat immobiliari de San Francisco utilitzant només tres variables:
- El nombre de llocs de treball ubicats al comtat de San Francisco.
- El nombre de llocs al comtat de San Francisco per viure.
- La quantitat total de diners que es paga a tothom que treballa al Comtat de San Francisco.
Tot es resumeix a la fórmula de la part superior del gràfic. Si em vau donar valors per a (1), (2) i (3) anteriors, us podria predir amb una precisió sorprenent quant costarà llogar l’apartament mitjà de dues habitacions a San Francisco en aquesta situació.
D’això se’n deriva que si poguéssim canvi (1), (2) o (3), potser podríem canviar el que costa llogar un lloc a San Francisco. A continuació, es mostra com Fischer resumeix un escenari en què, segons la seva fórmula, els preus dels pisos baixarien un 67%:
Es necessitaria un augment del 53% en l’oferta d’habitatge (200.000 unitats noves) o una reducció del 44% dels sous ajustats a l’IPC o una caiguda del 51% de l’ocupació per reduir els preus en dos terços.
D'acord, per tant, això significaria la manera de fer que San Francisco sigui tan assequible com ho seria (per exemple) a Portland reduir el sou de tots a la meitat , o disparar-ne la meitat , o permetre que la població de la ciutat creixi ràpidament al voltant del 50 per cent , fins a uns 1,2 milions, mentre que el nombre d'unitats d'habitatge va augmentar encara més ràpidament.
Merda.
Però espera , podríeu estar dient. Praga té aproximadament 1,2 milions de residents. Milà té uns 1,2 milions de residents. Són bones ciutats. En realitat estaria bé que San Francisco es convertís a Praga, sobretot si els preus baixessin dos terços.
Probablement això sigui cert. El problema és que convertir-se ràpidament a Praga requeriria la fallida de milers de promotors, perquè (recordeu?) Les rendes baixarien un 67%, de manera que tots aquells promotors no podrien pagar els préstecs que van contractar per construir aquestes 200.000 cases noves .
Pensem-ho, és possible que tampoc no us sembli massa milers de desenvolupadors en fallida. Però creieu-me, als desenvolupadors els sona malament. És per això que mai no podria haver-hi una situació en què els desenvolupadors privats afegirien moltes cases noves alhora: deixarien de construir molt abans que es pogués produir aquest retorn al paradís.
Com ho veig, això ens en deixa uns quants lliçons interessants per a San Francisco :
1. La incorporació de noves unitats només serà útil evitar que la merda empitjori .
1a. Això encara és bo.
2. El control del lloguer no sembla ser una causa enorme del problema per sé. La merda era dolenta abans; la merda va ser dolenta després; la merda no va millorar notablement ni va empitjorar per a la persona que buscava un apartament mitjà, almenys si es va començar el 1956. (D'altra banda, passa alguna cosa estranya en les primeres dades de preus de Fischer dels anys 40. Si s'omet el descens de 1950-1960 en lloguers, tot el que abans del control de lloguers el 1979 comença a semblar més a un altiplà. Aquí teniu el seu primer gràfic per a una bona mesura.) 
Lloguer publicitari ajustat a l’IPC.(Foto: Eric Fischer)
2a. La forma en què pot importar el control del lloguer indirectament és si condueix indirectament a menys unitats noves , per exemple, perquè dóna a la gent un motiu per protestar o demandar per evitar que els desenvolupadors substitueixin els edificis petits i antics controlats per la renda per edificis nous de tipus mercat. Cosa molt comprensible per part de la gent pobra, però no deixa de ser un resultat merdós, perquè (com suggereix la fórmula de Fischer) cada nou sostre de fantasia fa baixar una mica els preus perquè els rics que hi ha a sota no empenyen a la classe mitjana des de sota els seus sostres de qualitat mitjana, i així successivament fins que algú acabi en una tenda de campanya.
2b. Tot i això, no hi ha cap senyal clar en aquestes dades que el control del lloguer hagi tingut aquest efecte addicional contra els habitatges nous a San Francisco. De nou: la merda era dolenta abans. La merda va ser dolenta després.
3. Reduir els costos de desenvolupament de farciment ajudaria si hi ha maneres de fer-ho sense cargolar massa altres coses.
4. Si hi ha alguna cosa impedir que el mercat de l’habitatge construeixi prou cases noves per als nouvinguts , llavors probablement ha de ser una cosa que va arribar cap al 1960 o abans.
En aquest moment deixaré de parlar de San Francisco, perquè San Francisco em deprimeix. Bàsicament, crec que San Francisco està fotut.
Això és una merda. És un lloc increïble. 
Una vista des d’un parc de San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
En lloc d'això, vaig a tancar amb una lliçó per a ciutats que afegeixen llocs de treball i / o riquesa més ràpidament que les llars, però que encara no són San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Potser Oakland i Los Angeles i San Diego i DC encara, també.
Per amor a Déu, seguiu afegint cases. Seguiu afegint cases perquè les coses no empitjorin i no quedeu atrapats en una tempesta de merda perdre-perdre-perdre com San Francisco.
I mentre ho fas ...
Control del lloguer? Aquest llogater en particular està nerviós, però segur, potser proveu-ho sempre que estigueu treballant dur per assegurar-vos que no us impedirà continuar afegint cases.
Extensió interminable? Això farà que les cases siguin barates (només cal preguntar-ho a Atlanta, Dallas i Phoenix), però fot el planeta i sembla que ens fa més grossos i solitaris, a més dels cotxes són cars. Així que potser intenteu fer cases adossades si podeu. Les cases adossades són fantàstiques. Cliff i Claire Huxtable vivien en una casa de poble. Els dúplex també són agradables. Moltes ciutats han fet que sigui il·legal construir cap d’aquestes. Això és bo.
Impostos per crear habitatges públics o altres subvencionats? Les persones més pobres mai no podran pagar un habitatge a preus de mercat i la gent de cases petites barates però habitables tendeix a tenir molts menys problemes que la gent de tendes de campanya. Doncs sí, probablement sigui una bona idea utilitzar els impostos per construir cases petites barates però habitables per a persones pobres, alhora que busquen altres maneres d’ajudar la gent a sortir de la pobresa.
Acomiadaments massius? Bé, aparentment reduirien els lloguers, però d’alguna manera no crec que reelegissin l’alcalde.
Però fes el que facis, compra definitivament Eric Fischer una copa si el veus. Ho va guanyar.
Michael Andersenés escriptor a Portland, Oregon @andersem a Twitter.
